1. Distinction liminaire entre travaux à la charge du bailleur et du locataire
Il convient de rappeler, à titre préalable, que le régime juridique des réparations locatives distingue les obligations respectives du bailleur et du locataire. En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu d’entretenir le logement en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.
Ces réparations dites « grosses réparations », définies à l’article 606 du Code civil, concernent notamment la réfection des toitures, le remplacement des canalisations principales, la solidité des murs et des éléments structurels essentiels de l’immeuble. En revanche, le locataire est responsable des réparations locatives et de l’entretien courant du logement, tels qu’énumérés par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Il s’agit par exemple du maintien en bon état des menuiseries intérieures, des petites réparations de plomberie ou du remplacement de joints. Ainsi, les gros travaux relèvent, sauf stipulation expresse contraire, de la responsabilité exclusive du propriétaire bailleur.
2. Définition et régime des gros travaux
Les gros travaux sont ceux qui excèdent l’entretien normal et affectent la structure ou la solidité de l’immeuble. L’article 606 du Code civil précise qu’ils concernent « les grosses réparations, celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Ces interventions ne peuvent être assimilées à de simples réparations locatives. À titre d’exemple, la réfection totale d’une toiture, la mise aux normes électriques structurelles ou le remplacement complet de la colonne d’évacuation constituent des gros travaux relevant de la charge exclusive du bailleur.
3. Obligation d’information préalable du locataire
Avant d’engager de tels travaux, le bailleur doit respecter une obligation d’information préalable. Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il doit notifier au locataire la nature, la date de commencement et la durée estimée des travaux projetés. Cette information doit être délivrée par écrit, le plus souvent par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. À défaut de notification régulière, le locataire est en droit de s’opposer à leur exécution immédiate, de solliciter un report ou de demander une réduction de loyer proportionnelle au trouble de jouissance subi.
4. Le droit au maintien dans les lieux et au relogement temporaire
Le principe de maintien de l’habitabilité du logement demeure au cœur des obligations du bailleur. Si les travaux rendent l’occupation des lieux impossible, ce dernier doit proposer au locataire une solution de relogement temporaire adaptée. La jurisprudence admet que le bailleur prenne en charge l’intégralité des frais liés au relogement et, le cas échéant, les frais de déménagement. Le locataire conserve toutefois la faculté de refuser la proposition si celle-ci est manifestement inadaptée, et peut dans ce cas solliciter une réduction intégrale du loyer.
Lorsque l’impossibilité de jouir du logement est seulement partielle, la réduction du loyer doit être calculée proportionnellement à la privation de jouissance. À ce titre, l’article 1724 du Code civil prévoit expressément que si les réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail doit être diminué proportionnellement au temps et à la partie du local dont le locataire a été privé. Ainsi, lorsque les travaux excèdent ce délai légal, la réduction de loyer devient automatique, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’importance du trouble subi.
Par exemple, la perte d’usage d’une pièce principale pendant trente jours pourra justifier une diminution significative, comprise entre 30 et 50 % du loyer, tandis que l’inhabitabilité totale du logement autorisera une réduction pouvant atteindre 100 % pendant toute la durée des travaux.
5. Les obligations réciproques pendant la durée des travaux
Durant l’exécution des travaux, le bailleur doit prendre toutes mesures utiles pour limiter les nuisances, garantir la sécurité du chantier et respecter le calendrier préalablement communiqué. Il lui incombe de s’assurer que les conditions d’exécution préservent, autant que possible, l’habitabilité résiduelle du logement. De son côté, le locataire doit permettre l’accès aux lieux et faciliter l’intervention des entreprises dans le respect des plages horaires convenues. Il appartient aux parties de formaliser par écrit leurs échanges et éventuels accords, afin de conserver la preuve des diligences accomplies.
6. Recours et actions en cas de manquement
Lorsque le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire dispose de plusieurs voies de recours. Il peut adresser une mise en demeure par courrier recommandé rappelant les manquements constatés et sollicitant leur régularisation. En l’absence de réponse satisfaisante, il peut saisir la commission départementale de conciliation compétente ou engager une procédure judiciaire devant le juge des contentieux de la protection. Ces démarches peuvent avoir pour objet d’obtenir l’exécution forcée des obligations contractuelles, la réduction de loyer, la prise en charge des frais de relogement ou l’indemnisation du préjudice subi.
Conclusion : l’importance d’un accompagnement juridique
Les gros travaux réalisés en cours de bail sont fréquemment sources de litiges. La législation prévoit un dispositif protecteur qui garantit le respect des droits du locataire, l’information préalable, la continuité de l’habitabilité et l’indemnisation des troubles de jouissance. Pour sécuriser vos droits et éviter tout contentieux, il est recommandé de vous faire accompagner par un avocat en droit immobilier comme votre avocat à Toulon, qui pourra vous conseiller utilement, formaliser vos demandes et, si nécessaire, engager les recours adaptés.
